地王一日三現(xiàn) 樓市為何

全國兩會(huì)剛剛于3月14日在京閉幕，3月15日，北京“地王”排名紀(jì)錄就兩次被刷新，而在新“地王”產(chǎn)生的背后則是央企介入房地產(chǎn)勢頭洶涌。

當(dāng)天北京共有三塊土地拍賣，最終分別為中國遠(yuǎn)洋旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)、中信集團(tuán)旗下的中信新城房地產(chǎn)和中國兵器裝備集團(tuán)旗下的世博宏業(yè)三家公司拍得。除了三家中標(biāo)公司之外，其他參與競標(biāo)者如中國煙草和中建二局也多為央企背景。從拍地現(xiàn)場鎩羽而歸的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對調(diào)控房價(jià)的前景表示，“總理說行就行，可惜市場不按溫總理說的辦”。

此次拍賣，直接導(dǎo)致北京五環(huán)附近土地樓面價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2.75萬元/平方米，如果算上建安、財(cái)務(wù)、營銷等基本成本，那么該樓盤的銷售價(jià)格至少要在4.5萬元/平方米以上。而當(dāng)下北京該地塊附近的商品房銷售價(jià)格在3萬元/平方米左右，這預(yù)示著該區(qū)域房價(jià)未來的上漲幅度可能高達(dá)50%。

央企頻捧地王

國資委需堅(jiān)決執(zhí)行規(guī)定

自2003年國資委成立之日起，“有所為、有所不為”就一直是國企改制重組的基本原則，今年一月份，國資委主任李榮融再次強(qiáng)調(diào)，央企要“突出主業(yè)、分離輔業(yè)”。然而，中國兵器裝備公司的四大主業(yè)，軍品、車輛、新能源、裝備制造，哪個(gè)跟房地產(chǎn)業(yè)能掛上鉤？可是它偏偏能通過子公司，豪擲17.6億元，造就一個(gè)樓面價(jià)2.9萬元/平方米的新地王。

國資委可能有苦衷。它只是履行出資人管理規(guī)定，按照《公司法》規(guī)定，主要負(fù)責(zé)央企的人事變動(dòng)和業(yè)績考核，以及重大事項(xiàng)決定。如果說要國資委出臺(tái)禁令限制投資房地產(chǎn)業(yè)，并沒有相關(guān)的法律依據(jù)，國資委并不能就具體行業(yè)發(fā)展制定政策?？墒牵绻糠盅肫笃x主業(yè)、大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)、大造地王，這難道不算重大事項(xiàng)，難道不足以對其高管進(jìn)行追責(zé)嗎？國資委出臺(tái)過規(guī)定，央企投資房地產(chǎn)非主業(yè)，即使獲得收益也將對其按減半計(jì)算；不鼓勵(lì)央企參與炒地之態(tài)躍然紙上。既然如此，面對頂風(fēng)而上、熱衷炒地的央企，國資委需要按照上述規(guī)定，拿出讓人民放心的監(jiān)管氣魄和力度來。

地王頻出

地方政府難辭其咎

當(dāng)然北京“地王”的誕生，也不乏其反面的“亮點(diǎn)”作用，那就是讓調(diào)控部門和公眾進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào)控的兩大對象，除了沖在風(fēng)口浪尖上的央企之外，地方政府也應(yīng)該成為嚴(yán)厲監(jiān)管的對象。

就以北京市本次土地拍賣為例，當(dāng)天成交的6塊土地總成交額達(dá)143.5億元。一天的成交額比2月份全月的92.05億元超出了55.89%，比1月份全月132.46億元超出8.33%。如果再算上3月8日高價(jià)出讓的兩塊商業(yè)地塊，至此北京市今年的土地出讓金已接近400億元。而即便是在“地王”頻現(xiàn)的2009年，北京全年的土地出讓金也只有928億元。這說明，在不到一個(gè)季度的時(shí)間里，北京市的土地出讓金已經(jīng)超過去年的40%。在巨大的收入誘惑面前，地方政府很難避免會(huì)助推地價(jià)和房價(jià)，這也是近年來大量中央調(diào)控政策在地方上走形的根源所在。

真的“一分錢沒進(jìn)樓市”嗎？

細(xì)觀央企高調(diào)進(jìn)入樓市的歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)其時(shí)間點(diǎn)和金融危機(jī)的爆發(fā)密切相關(guān)。2009年本是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，然而就是在“困難”之中，不同所有制企業(yè)的市場地位開始發(fā)生明顯變化。以央企為代表的部分國有企業(yè)在強(qiáng)力刺激政策扶持下，能夠輕松地獲得大量的資金注入，這些資金在投入央企之后卻未必會(huì)全部進(jìn)入經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域。恰恰相反，由于前期的項(xiàng)目審批相對寬松，難免會(huì)導(dǎo)致部分領(lǐng)域的投資資金寬裕程度超過預(yù)算。

盡管發(fā)改委官員稱“沒有一分錢流入房地產(chǎn)行業(yè)”，但這一承諾其實(shí)只是限定于政府投資資金，其他大量商業(yè)銀行信貸資金卻并無法被嚴(yán)格控制，否則銀監(jiān)會(huì)也不必多次要“嚴(yán)查違規(guī)信貸資金進(jìn)入樓市”了。同時(shí)，當(dāng)“四萬億”計(jì)劃讓央企手中現(xiàn)金充盈時(shí)，他們當(dāng)然不必急于增強(qiáng)經(jīng)營、滾動(dòng)發(fā)展了，反而可以有精力去成立房地產(chǎn)公司和上市公司，通過炒地、股市圈錢，獲得更高的收益，從而在年底的業(yè)績考評中交出好看的答卷。上述中國兵器裝備公司，2009年1月尚虧損達(dá)1億元，到了年底，就實(shí)現(xiàn)利潤52億元，獲得國資委的A級考核業(yè)績。

在4萬億投資資金、商業(yè)信貸資金以及社會(huì)配套資金的共同作用下，央企手中的現(xiàn)金流極為充沛，只是苦于尋覓投資項(xiàng)目。與之相反，民營企業(yè)的現(xiàn)金流狀況卻因?yàn)榻鹑谖C(jī)而惡化，民營房產(chǎn)企業(yè)很難和財(cái)大氣粗的央企競爭。由此，央企才會(huì)在金融危機(jī)中脫穎而出，成為土地拍賣市場的“翹楚”。

在“房價(jià)”成為焦點(diǎn)的“兩會(huì)”結(jié)束后一天，北京就連續(xù)爆出兩個(gè)單價(jià)地王、一個(gè)總價(jià)地王；土地市場之失控局面，已經(jīng)到了讓人觸目驚心的地步。造成目前這一局面的，除了央企監(jiān)管疏漏、投資獲利渠道稀少之外，不合理的中央、地方分配制度，與土地壟斷造成的哄抬地價(jià)、供需扭曲局面，已經(jīng)到了非治理不可的地步了。